Wartość bankowo-hipoteczna
Dodał admin, 2008-05-02
Określenia tej wartości dokonuje się na potrzeby zabezpieczenia nieruchomością zaciąganego kredytu hipotecznego.
Odrębną kategorią jest wartość bankowo-hipoteczna szacowana wg zasad określonych w Ustawie z 29 sierpnia 1997r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych oraz w Rekomendacji F z 12 listopada 1998 r. dotyczącej podstawowych kryteriów stosowanych przez Komisje Nadzoru Bankowego przy ocenie regulaminów wyceny nieruchomości wydawanych przez banki hipoteczne . Również ta wycena dokonywana jest z zachowaniem szczególnej staranności, ujmuje się w niej jedynie te cechy nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz tej nieruchomości. Wartość bankowo-hipoteczna uwzględnia długotrwały charakter zabezpieczenia kredytowego (kilkudziesięcioletnie kredyty hipoteczne). Jest więc odzwierciedleniem długoterminowej prognozy rynku nieruchomości. W perspektywie wartość ta zabezpiecza nie spłaconą część kredytu hipotecznego z uwzględnieniem ewentualnej wymuszonej sprzedaży nieruchomości oraz ryzyka rynku. Zatem musi być ona niższa od wartości rynkowej. Zgodnie z regulacją art. 2 pkt 2 przedmiotem odciążenia hipotecznego może być tylko prawo własności nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego, czyli zakres praw podlegających obciążeniu hipoteką według tej ustawy jest węższy niż określony przez ustawę o księgach wieczystych i hipotece. Skrupulatne zasady ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości określa regulamin wyceny nieruchomości, wydawany przez bank hipoteczny. Ponadto wartość bankowo-hipoteczna powinna utrzymywać się możliwie długo na prawidłowym poziomie, czyli gwarantującym bankowi właściwe zabezpieczenie udzielonego kredytu. Należy w niej uwzględnić zachowanie długotrwałej w czasie zbywalności nieruchomości poprzez sprzedaż lub najem oraz krytycznie oceniać wielostronność zastosowania nieruchomości i jej walorów z punktu widzenia osób trzecich. Ponadto musimy brać pod uwagę czynniki ryzyka związane z nieruchomością znane już w chwili dokonania jej wyceny. Wartość ta ustalana jest przez bank hipoteczny lub inne podmioty na zlecenie banku hipotecznego, po uwzględnieniu z kredytobiorcą, w szczególności podmioty o których mowa w art. 174 ust. 2 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli rzeczoznawcy majątkowi, na podstawie pisemnej ekspertyzy. Wartość bankowo-hipoteczna służy do tego, aby w przypadku ewentualnej egzekucji z nieruchomości wartość oszacowana w momencie udzielania kredytu i emisji listów zastawnych zabezpieczała je w całym wieloletnim okresie istnienia wierzytelności hipotecznej.
Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
